Grundstücksrecht

Grundstücksrecht 

Grundstücksverträge sind ein ganz wesentliches Aufgabengebiet der Notare. Es gibt Kaufverträge, Schenkungsverträge und Verträge mit verschiedensten Gegenleistungen. Ein Vertrag sollte immer die individuelle Vereinbarung widerspiegeln.

Grundstücke sind unbewegliches Vermögen und stellen damit eine Sicherheit dar, für die Banken gern Kredite ausreichen. Es erfolgen insoweit Ein- und Austragungen von Belastungen im Grundbuch.

1. Grundbuch

Das Grundbuch dokumentiert zu einem bestimmten Grundstück den so genannten Bestand. Das sind die Flurstücksbezeichnung und die Größe. Danach folgen in Abt. I des Grundbuches die Eigentumsverhältnisse und in Abteilung II und III die Rechte Dritter, in der Regel Belastungen für Banken, Privatpersonen usw.
Die Grundbücher sind beim örtlich zuständigen Amtsgericht nach den Gemarkungen in Blätter unterteilt.
Der Inhalt genießt öffentlichen Glauben. Eigentümer ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Nur dieser kann entsprechende Verfügungen und Eintragungen vornehmen.
Eintragungen erfolgen auf Antrag. Es gelten die Formvorschriften der Beglaubigung bzw. der Beurkundung. Unterschriften unter Anträge bedürfen der Unterschriftsbeglaubigung. Verfügungsgeschäfte, wie z. B. Kaufverträge, bedürfen der Beurkundung.

Im Erbfall ist für eine Berichtigung der Eigentumsverhältnisse eine Ausfertigung des Erbscheins bzw. beglaubigte Abschrift des vom Nachlassgericht eröffneten Testamentes notwendig.

In den Notariaten besteht ein Online-Zugriff zum elektronischen Grundbuch. Einsicht nehmen kann derjenige, der ein berechtigtes Interesse nachweist, entweder direkt beim Grundbuchamt oder über die Notariate.

2. Grundstückskaufvertrag

Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Vertragsbeurkundung. Das heißt, der Notar fertigt den Vertrag, dieser wird verlesen, abgestimmt und genehmigt und sodann unterschrieben. Dieser Vertrag verbleibt im Original 100 Jahre im Archiv des Notariates.

Das Verfahren des Vorlesens soll den unerfahrenen Verbraucher schützen und gewährleistet eine größtmögliche Sicherheit.

Ein vereinfachter Verfahrensablauf könnte wie folgt beschrieben werden:

Die Beteiligten erhalten nach Besprechung und aufgrund einer Auftragserteilung vom Notar einen Vertragentwurf. Dieser wird zum Beurkundungstermin vom Notar nochmals verlesen. Anstehende Fragen und Unklarheiten werden geklärt. Der Vertrag wird bei Bedarf korrigiert, geändert und unterschrieben. Mit dieser Kaufvertragsurkunde erfolgt sodann der Vertragsvollzug. Die behördlichen Auflagen sind abzuklären, eine notwendige Lastenfreistellung eingetragener Grundbuchbelastungen erfolgt. Ist alles geklärt, stellt der Notar den Kaufpreis fällig. Der Käufer zahlt.
Handelt es sich um eine Bankfinanzierung, ist es empfehlenswert, mit dem Kaufvertragsabschluss für die finanzierende Bank eine so genannte Grundschuld zu bestellen. Jede Bank zahlt unproblematisch den Kaufpreis an den Verkäufer bzw. seine Bank, soweit die Grundschuld des Käufers zum Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Hat das Grundbuchamt keine Eintragung vorgenommen, kann man sich mit einer Notarbestätigung helfen, über deren Abgabe aber der Notar entscheidet, da er gegenüber der Bank eine persönliche Haftung übernimmt. Hat der Verkäufer den Kaufpreis quittiert und der Käufer die Grunderwerbssteuer entrichtet, erfolgt durch den Notar der Antrag auf Grundbuchberichtigung zu Gunsten des Käufers. Das Grundbuchamt trägt den Käufer im Grundbuch als Eigentümer ein. Der Kaufvertrag ist damit abgeschlossen bzw. vollzogen.

Bestandteile eines Kaufvertrages

  • Angabe der Personalien der Beteiligten
  • Wiedergabe des aktuellen Grundbuchinhaltes
  • Angaben über Verkauf, Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit, Zahlungsmodus,
  • Vertragsstrafen für den Fall der Nichtzahlung, Verzugszins, Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Rücktritt
  • Angaben über Besitzübergang,
  • Sach- und Rechtsmängel
  • Aufnahme von Grundbuchanträge
  • Erteilung von Vollmachten  
  • individuelle Zusätze je nach Grundstück

Die Bearbeitungsfristen beim Grundbuchamt und bei den Behörden belaufen sich auf sechs bis 12 Wochen. In den Notariaten rechnet man mit einer Abarbeitungsfrist von drei Tagen bis ca. eine Woche.

Bei Kaufverträgen über Wohnungseigentum verfährt man analog. Bauträgerverträge enthalten zusätzlich eine Bauverpflichtung, die entsprechend ausgestaltet sein muss.

3. Grundschuld/Hypothek

Banken und Privatpersonen wünschen, soweit sie Geld verleihen, eine Sicherheit. Diese Sicherheit ist eine Hypothek oder Grundschuld, die in Abt. III des Grundbuches zur Eintragung gelangt. Grundlage der Hypothek oder Grundschuld ist der Kreditvertrag, der mit dem Gläubiger (der Bank oder der Privatperson) abgeschlossen wurde.
Es wird neben der Grundbucheintragung eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das Grundstück und in das persönliche Vermögen des Schuldners in einer Grundschuldbestellungsurkunde geregelt, so dass bei Zahlungsverzug die Gläubigerin das Grundstück zwangsversteigern oder, wenn ihr dies aussichtsreicher erscheint, mit dem Gerichtsvollzieher Pfändungen im Privatvermögen des Schuldners vornehmen kann. Es handelt sich ebenfalls um ein vom Notar begleitetes Verfahren. Grundschulden mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung bedürfen der notariellen Beurkundung. Handelt es sich lediglich um eine Eintragung ohne Zwangsvollstreckung, genügt eine Unterschriftsbeglaubigung wegen der Formvorschrift des Grundbuchs, soweit der Eintragungsantrag ordnungsgemäß vorbereitet wurde. 

4. Löschung der Grundschuld

Ist das Darlehen zurückgezahlt, erhält der Schuldner auf Antrag eine Löschungsbewilligung und kann einen Antrag auf Löschung stellen (notarielle Beglaubigung durch den Eigentümer). Es wird empfohlen, diesen Antrag auch zeitnah zu stellen, denn selten erfolgt eine neue Kreditaufnahme gerade bei der im Grundbuch eingetragenen Bank. Nicht selten verändern Banken ihre Namen, oder verschmelzen mit anderen Banken zu einer neuen Bank, so dass eine spätere Löschung wesentlich mehr Zeit beansprucht und mit Zusatzerklärungen und auch Kosten verbunden ist.

5. Schenkungs- oder Überlassungsvertrag

Diese Verträge bedürfen ebenfalls der notariellen Beurkundung und erfolgen in der Regel zwischen Familienangehörigen. Es werden unter Beachtung des Erbrechts Immobilien von der einen Generation an die nächste Generation übertragen, ggf. mit weiteren Nutzungsvorbehalten.

Eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten wie Wohnrecht, Rückforderungsrecht, Nießbrauch, Auszahlungsverpflichtungen an Geschwister sichern individuelle Wünsche. Immobilien sind oft beachtliche Vermögenswerte. Auszahlungen an Kinder zum Pflichtteil oder an Geschwister sind eine Thematik die weitergehend bis zur Testamentserrichtung und Pflichtteilsverzichten gestaltet werden kann, um größtmögliche Sicherheit für die Beteiligten zu erreichen. Denn Auszahlungen sind meist nur mit Kreditaufnahmen oder dem Verkauf der Immobilie möglich.

6. Wohnungseigentum

Ein Wohnhaus mit mehreren Wohnungen kann in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Unterschiedliche Eigentümer erhalten jeweils eine Wohnung als Sondereigentum verbunden mit einem ideellen Anteil am Grund und Boden. Die Eintragung erfolgt je in ein separates Grundbuch. Grundlage ist eine Teilungserklärung in die einzelnen Einheiten auf der Basis von so genannten Aufteilungsplänen. Die Eigentümer geben sich eine Gemeinschaftsordnung. In dieser sind die wechselseitigen Rechte und Pflichten erfasst.

7. Erbbaurecht

Ähnlich dem Gebäudeeigentum in der ehemaligen DDR ist das Erbbaurecht das Recht, auf einem in fremdem Eigentum stehenden Grundstück eine Gebäude zu errichten und zu nutzen.
Es ist ein Erbbauzins zu entrichten. Das Erbbaurecht ist auf eine bestimmte Dauer ausgerichtet. Der Vertrag, da im Grundbuch einzutragen, ist beurkundungspflichtig und wird wie ein normaler Grundstücksvertrag behandelt.